Vergelijk aanbiedingen

Verkoop via e-mail

Verkoop via e-mail

Net voor het zomerreces viel er vorige week donderdag positief nieuws te rapen in de Kamer van Volksvertegenwoordigers. Die heeft immers een wetwijziging goedgekeurd, die ervoor zorgt dat in de toekomst een verkoopovereenkomst betreffende een onroerend goed wel degelijk via digitale weg tot stand kan komen. De wijziging komt er op expliciete vraag van CIB Vlaanderen en heeft tot doel om in te gaan tegen de interpretatie van het Antwerpse Hof van Beroep.

Dat Hof oordeelde immers eind 2016 dat men e-mails zelfs niet zou mogen gebruiken als een begin van bewijs door geschrift omtrent het bestaan van een akkoord tussen de partijen over prijs en goed. Dat arrest wordt nu naar de prullenmand verwezen. Om in de toekomst een verkoopovereenkomst via digitale weg af te sluiten zal men wel een aantal vormvereisten in acht moeten nemen.

In een zeer belangwekkend arrest oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen op 19 december 2016 dat de verkoop van een onroerend goed niet via e-mail tot stand kan komen. Meer zelfs, volgens het Hof kunnen e-mails evenmin gelden als een begin van bewijs door geschrift dat er een overeenkomst was bereikt tussen de partijen, in de vorm van een akkoord over prijs en goed.

Dit arrest zorgde – begrijpelijkerwijs – voor heel wat consternatie in vastgoedland. Volgens de lezing van het Hof hebben e-mails immers geen enkele bewijswaarde. Bovendien stemde de visie van het Antwerpse Hof van Beroep niet overeen met de standpunten die enkele andere rechtbanken in het verleden hebben ingenomen.

Daar komt nog bij dat het Antwerpse arrest gebaseerd was op een strikte, letterlijke lezing van het feit dat de bepalingen van de Wet op de Elektronische Handel, die regelen hoe een contract via elektronische weg tot stand kan komen, niet van toepassing zijn op contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, behoudens huurrechten.

In het 21ste-eeuwse digitale tijdperk is dergelijke interpretatie van de regelgeving eigenlijk ondenkbaar. Mailverkeer wordt immers steeds nadrukkelijker hét communicatiemiddel bij uitstek. Dat er via deze weg geen verkoopovereenkomst gesloten zou kunnen worden is eigenlijk onaanvaardbaar. Net zoals het onverteerbaar is dat men e-mails niet als bewijs zou mogen aanbrengen om aan te tonen dat er een akkoord was tussen de partijen over prijs en goed.

Toen CIB Vlaanderen het arrest in de media onder de aandacht bracht en de bevoegde federale ministers vroeg om één en ander via een wetgevend initiatief te remediëren bleven de reacties niet uit. Minister van Digitale Media Alexander De Croo (Open VLD) beloofde prompt dat de wet aangepast zou worden. De voorbereidingen van een wetsontwerp hebben daarbij wel wat tijd in beslag genomen, mede omdat er nood was aan een aanpassing van het Wetboek Economisch Recht en er dus verschillende ministers bevoegd waren. Eind 2017 mocht CIB Vlaanderen echter de bevestiging ontvangen dat de teksten klaar waren en voorgelegd zouden worden aan de ministerraad. Vervolgens kon het pakket naar de Kamer van Volksvertegenwoordigers.

Die heeft vorige week donderdag unaniem de wetswijziging goedgekeurd. Enige stap die nu nog overblijft, is de publicatie in het Belgisch Staatsblad, zodat de wet 10 dagen later in werking kan treden. Op dat ogenblik wordt het arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen definitief van tafel geveegd.

Nieuwe regeling
Het is echter zeer belangrijk om aan te stippen wat de nieuwe regeling nu juist zal inhouden. Eigenlijk heeft de wetgever het principe omgedraaid: daar waar voorheen een overeenkomst via digitale weg nooit mogelijk was, is dat nu altijd het geval, behalve – en daar zit een cruciaal aandachtspunt – wanneer er praktische belemmeringen zijn om bepaalde vormvereisten te realiseren.

Het nieuwe artikel XII.15 WER stelt dat een contract via elektronische weg tot stand kan komen wanneer men een aantal voorwaarden in acht neemt:

  • aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een geheel van alfabetische tekens of van enige andere verstaanbare tekens aangebracht op een drager die de mogelijkheid biedt toegang ertoe te hebben gedurende een periode die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen en waarbij de integriteit ervan wordt beschermd, welke ook de drager en de transmissiemogelijkheden zijn

De overeenkomst moet dus op schrift zijn vastgesteld. Een mailbericht beantwoordt aan deze vereiste en wordt als dusdanig beschouwd als een geschrift.

  • aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 3.10 ofwel van artikel 3.12 van de verordening 910/2014

De e-mail moet voorzien zijn van een elektronische handtekening. Alle soorten elektronische handtekeningen, zoals handgeschreven gescande handtekeningen, biometrische handtekeningen (stemherkenning, irisherkenning, herkenning van vingerafdrukken), digitale handtekeningen,… komen in aanmerking, net zoals een gekwalificeerde elektronische handtekening.

  • aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste

Er dienen de nodige garanties te worden geboden dat de mail effectief uitgaat van wie zich in de overeenkomst verbindt, teneinde fraude tegen te gaan.

Een contract kan via digitale weg tot stand komen wanneer aan deze vormvereisten is voldaan. Maar, de wetgever heeft aan de rechtbank wel nog een zekere appreciatiemarge toegestaan. Zo kan de rechter oordelen dat in de concrete context van de zaak zich een probleem heeft gesteld betreffende de vormvereisten.

Het is belangrijk om die laatste nuance in het achterhoofd te houden. Door de wetswijziging wordt de visie van het Antwerpse Hof van Beroep weliswaar bijgesteld in de zin dat het niet langer zo is dat een verkoopovereenkomst sowieso niet via digitale weg tot stand kan komen of dat e-mails nooit kunnen fungeren als een begin van bewijs. Dat betekent echter niet dat de rechter alsnog kan oordelen dat in een bepaalde zaak bijvoorbeeld e-mails toch niet als bewijs kunnen gelden.

Op termijn is het de bedoeling van de wetgever om ook met deze appreciatiemarge komaf te maken en alleen nog een toetsing tegen de vormvereisten toe te staan. Heden wil men echter zo ver nog niet gaan, omdat er geen zekerheid bestaat dat er binnen bepaalde sectoren toch geen praktische belemmeringen zouden bestaan om op grote schaal contracten en overeenkomsten via elektronische weg te sluiten. Binnen de vastgoedwereld gaat men bijvoorbeeld vaak om met particulieren, die niet altijd over de noodzakelijke technologie beschikken. Daarom vond men het belangrijk om nog een slag om de arm te houden en de rechter nu ook niet voor 100% te binden.

Dat neemt echter niet weg dat in realiteit een zeer impactvolle mentaliteitswijziging zal worden gerealiseerd. Zo lang men de vormvereisten in acht neemt, met als voornaamste de elektronische handtekening, zal de bewijskracht van digitale documenten aanzienlijk verhogen.

Bron: CIB Vlaanderen

img

Olivier De Corte

Vastgoedmakelaar en zaakvoerder, lid van CIB-Vlaanderen

    Gerelateerde berichten

    De geïntegreerde woonbonus

    De FOD Financiën heeft onlangs via een circulaire extra toelichting gegeven rond de...

    Lees verder
    door Olivier De Corte

    VLABEL neemt standpunten in rond hervorming verkooprechten

    De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) blijft met de regelmaat van de klok nieuwe standpunten...

    Lees verder
    door Olivier De Corte

    Belgisch vastgoed ruim drie keer meer waard dan hele economie

    Het Belgisch vastgoed in handen van particulieren is zo’n 1.412 miljard euro waard, berekende...

    Lees verder
    door Olivier De Corte

    Word lid van de discussie